Bezahlbarer Wohnraum

Es geht auch ohne Mietendeckel
Bezahlbares Wohnen ist keine Frage des Zwangs

Manchmal muss Alexander Bendzko improvisieren. Bei zwei von 14 Häusern des Neubaugebiets im Süden Ingolstadts wird zunächst auf den Einbau des Aufzugs verzichtet. Die Schächte sind zwar da, aber die Lifte folgen erst später. „Wir hätten den Kostenrahmen sonst nicht einhalten können,“ sagt der Geschäftsführer der Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft (GWG) in der bayerischen Boom-Stadt. 35 Millionen Euro und keinen Cent mehr dürfen die insgesamt 139 Zwei- bis Vier-Zimmerwohnungen kosten, in die bis Ende des Jahres vor allem einkommensschwache Mieter ziehen werden. Dabei hatte die GWG noch Glück: Das Areal eines ehemaligen Umspannwerks hatte ihr der Energiekonzern E.on noch zu einem annehmbaren Preis überlassen, und die Regierung von Oberbayern fördert das Projekt mit zinsgünstigen Darlehen. „Wir bekommen nur noch selten Grundstücke unter 1000 Euro pro Quadratmeter angeboten,“ sagt Bendzko. Die Baukosten schossen in den vergangenen Jahren ebenfalls in die Höhe – um mehr als ein Drittel auf 2300 Euro pro Quadratmeter. Da grübelt der Geschäftsführer dann so manche Stunde an seinem Schreibtisch darüber, wie er eine der großen Herausforderungen dieser Zeit stemmen kann: bezahlbaren Wohnraum schaffen.

Kaum ein Thema – vom Klimawandel einmal abgesehen – beschäftigt die Menschen in Deutschland so sehr wie teure Mieten. Da helfen keine Studien, denen zu Folge die Wohnkosten seit der Jahrtausendwende im Durchschnitt bei 30 Prozent der Haushaltseinkommen liegen.

Auch Statistiken beruhigen nicht, wonach 2019 erstmals seit 2005 die Mieten bei neuen Verträgen wieder sanken, sogar in Metropolen. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern gibt jeder Zweite in Umfragen an, nur schwer bezahlbaren Wohnraum zu finden. 

Ingolstadt ist da nur eines von vielen Beispielen: Die einst arme ländliche Kommune nördlich von München hat sich seit den 70er Jahren nicht zuletzt dank der Automobilindustrie zu einer der wohlhabendsten Städte Deutschlands entwickelt. Das Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner ist mit rund 128.000 Euro drei Mal so hoch wie der Bundesdurchschnitt. 

Doch die Mieten haben hier ebenfalls PS, und nicht jeder hat einen der trotz Krise begehrten Jobs bei Audi und seinen Zulieferern. Berufsanfänger, Studierende, junge Familien, Alleinerziehende, Senioren mit Minirenten und Zuwanderer stehen auch hier im Konkurrenzkampf um erschwingliche Wohnungen. 

„Dann kommt die GWG ins Spiel“

Dann kommt die GWG ins Spiel. Sie ist eines von rund 3000 Mitgliedsunternehmen des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Zum Verband gehören Genossenschaften ebenso wie kommunale und private Wohnungsgesellschaften oder kirchliche Träger. Sie bewirtschaften in ganz Deutschland derzeit 6,2 Millionen Wohnungen, in denen 13 Millionen Menschen leben. Tendenz steigend. Denn einfach klingenden Lösungen wie einem Berliner Mietendeckel oder einem zeitlich befristeten Mietenstopp, wie er in München per Referendum durchgesetzt werden soll, stehen die Mitglieder des GdW skeptisch gegenüber. 

Sie wollen lieber so viele Wohnungen bauen wie möglich. „Dort, wo wir ausreichend Wohnungen haben, ist auch die Frage der Miethöhe nicht besonders gravierend,“ sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko. „Jemand, der eine Wohnung zu teuer anbietet, wird dadurch bestraft, dass ihm die Wohnung nicht abgenommen wird.“ 

In Ingolstadt funktioniert das nicht schlecht. Mit 42 Sozialwohnungen pro 1000 Einwohner nimmt die Stadt einen Spitzenplatz in Bayern ein. Bei einer Durchschnittsmiete von 5,86 Euro pro Quadratmeter. Bis 2026 sollen 1600 hinzukommen. Die Behörden genehmigen auch mal ungewohnte Höhen, und die Regierung von Oberbayern geizt nicht mit Fördermitteln.

„Wir haben einen guten Ruf, dass wir bezahlbares Wohnen bei guter Qualität gewährleisten,“ sagt GWG-Geschäftsführer Bendzko. „Deshalb werden wir großzügig bedacht.“ Auf Qualität will er trotz knapper Kalkulation auch in Zukunft nicht verzichten. Im Neubaugebiet im Süden kacheln die Handwerker gerade Bäder mit Fliesen eines namhaften Herstellers. Auf die Böden der Wohnräume kommt geöltes Parkett. Platz für eine Kindertagesstätte ist auf dem Areal ebenfalls. Und die beiden fehlenden Aufzüge gehen vielleicht schneller in Betrieb als gedacht: Bendzko konnte bei den Baukosten eine halbe Million Euro nachverhandeln.