Gesellschaftliche Relevanz

„Das ist eine wunderbare Scheinlösung“

Axel Gedaschko ist Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Hier spricht er über Vergemeinschaftung von Wohnraum, Mietendeckel und über die Herausforderung nachhaltigen Bauens für sozial verantwortliche Vermieter

Herr Gedaschko, glaubt man Studien, liegt die Mietbelastung der Haushalte seit der Jahrtausendwende konstant bei unter 30 Prozent. Trotzdem klagen viele Menschen über steigende Mieten oder sogar darüber, dass sie sich eine angemessene Wohnung kaum noch leisten können. Woran liegt das?

Wir haben extrem unterschiedliche Märkte. In manchen gibt es kaum Mietsteigerungen, oder sie liegen sogar unter der Inflationsrate. In anderen Regionen dagegen steigen die Mieten stärker als durch die Inflation bedingt. Zudem stellt sich jeweils die Frage nach der Einkommenssituation der Mieter. Wer sich im unteren Einkommensbereich befindet, allein erziehend ist oder Rentner, dem kann es schon passieren, dass die Miete mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens beträgt. Der Staat stellt für solche Fälle Hilfsmittel zur Verfügung, zum Beispiel geförderten Wohnraum. Von diesen Sozialwohnungen gibt es allerdings noch zu wenige. Die Alternative der individuellen Förderung der Mieter in bestimmten Regionen nehmen gerade ältere Menschen oft aus Scham nicht an. Da kann man nur sagen: Das hat überhaupt nichts mit Almosen zu tun. Es ist ein Anrecht, das der Staat bewusst den Menschen gibt. 

Was würde es im Mieterland Deutschland für die Gesellschaft insgesamt und auch für einzelne Kommunen bedeuten, wenn finanziell weniger gut situierte Schichten buchstäblich an den Rand gedrängt werden? 

Das kann man in vielen anderen Ländern besichtigen. Da gibt es so genannte gated communities, wo Menschen mit hohem Einkommen wohnen und sich abschotten. Auf der anderen Seite gibt es verwahrloste Viertel. Das haben wir in Deutschland nicht. Wir haben selbstverständlich auch Unterschiede in den Wohnsituationen, aber unsere Städte zeichnen sich in der Regel durch eine Mischung aus. Diese Mischung gilt es zu halten, auch bei Neubauten und um dem Einfluss finanzstarker Investoren aus dem Ausland gegen zu halten: Es muss in einem Quartier sozial geförderten Wohnraum geben, preisgünstigen Wohnraum jenseits der sozialen Förderung, aber auch Eigentum.  

Da kann man als Stadt schon bei der Planung Einfluss nehmen, aber auch bei der Auswahl der Investoren. In den Reihen der GdW achten die allermeisten Mitglieder sehr darauf, dass die Bewohnbarkeit ihrer Quartiere für alle Schichten offen ist.

Der Markt alleine regelt es also nicht. War das auch der Grund, warum bereits im 19. Jahrhundert in Deutschland Baugenossenschaften gegründet wurden?

Genau. Das war auch eine Mangelsituation und ein Stück weit Notwehr. In der damaligen Phase gab es auch viele, die aus sozialer Verantwortung als Unternehmen für ihre in ungesunden Verhältnissen lebenden Mitarbeiter Werkswohnungen bauten. Genauso war es mit den Genossenschaften. Für deren Gründung gab es zwar unterschiedliche Beweggründe, aber letzten Endes ging es immer darum, bezahlbares Wohnen zu ermöglichen und dazu beizutragen, den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu bewahren. 

Heute gibt es in Deutschland mehr als 2.000 Baugenossenschaften, die über zwei Millionen Wohnungen verwalten. Aktuell werden sie von vielen Menschen als Lösung ihrer Mietprobleme angesehen und erleben einen Boom bei Mitgliedsanträgen. Mal ganz radikal gefragt: Wäre es eine Lösung, den (Miet-)Wohnraum zumindest zum Großteil zu vergemeinschaften?

Das ist eine wunderbare Scheinlösung. Die Frage, welche Gesellschaftsstruktur Wohnraum hat, ist keine Antwort auf tatsächlich fehlende Wohnungen. Dort, wo wir ausreichend Wohnungen haben, ist auch die Frage der Miethöhe nicht besonders gravierend: Jemand, der eine Wohnung zu teuer anbietet, wird dadurch bestraft, dass ihm die Wohnung nicht abgenommen wird. Das Problem besteht dort, wo wir zu wenige Wohnungen haben. Deshalb brauchen wir mehr, aber mehr vom richtigen Vermieter. Die Miethöhe sollte sich nach dem Niveau bestimmen, das nötig ist, um die Wohnung zu unterhalten. Wenn man dort Genossenschaften stärker mit einbezieht, ist das eine eingebaute Garantie. 

Können Mietendeckel wie in Berlin oder das in Bayern angestrebte Volksbegehren zum sechsjährigen Mietenstopp die aktuelle Situation zumindest entschärfen?

Auf den ersten Blick sagt man: Hey, klar! Mietenstopp bedeutet keine steigenden Mieten. In Berlin sollen die Mieten ja sogar gesenkt werden. Das hilft natürlich jedem, der nicht so viel Miete bezahlen kann. Das Dumme an der Geschichte ist: Gerade diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit sich sehr sozial verhalten haben, würden durch einen Mietenstopp massiv benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die Maximalrenditen kriegen für ihre vielleicht schlechten Wohnungen. Warum ist das so: In diesen fünf oder sechs Jahren steigen die Kosten für die Wohnungsunternehmen stärker als die allgemeine Inflationsrate. Wir haben Baukosten, die gerade in der letzten Zeit förmlich explodieren. Die Kosten für die energetische Sanierung haben sich massiv verteuert. Hinzu kommen Personalkosten. Unsere Mitarbeiter bei den Genossenschaften oder kommunalen Anbietern werden selbstverständlich nach Tarif bezahlt. Aber auch diese Tariflöhne steigen. Wenn das Wohnungsunternehmen aber nur einen schmalen Gewinn hat, um Eigenkapital für neue Maßnahmen zu bilden, dann ist diese Möglichkeit sehr schnell aufgezehrt. Es fehlen dann die Möglichkeit zum Neubau und Geld für Modernisierungen. Sukzessive werden die Bestände dann verfallen. Auch das kann man gut im Ausland beobachten, überall dort, wo man diese auf den ersten Blick phantastische Idee eines Mietendeckel hatte. 

Diese Gefahr besteht auch, wenn der Mietendeckel nur für wenige Jahre gilt?

In vielen Städten wird sich die Situation in sechs Jahren nicht grundsätzlich gewandelt haben, weil nicht genug Bauland zur Verfügung steht. Zudem wird es dann auch politisch schwer sein, dieses „süße Gift“ wieder zu entziehen. Auch das ist eine internationale Erfahrung. Ein Deckel wurde immer dann erst wieder aufgehoben, wenn die Verschlechterung der Bestände so augenfällig war, dass nach allgemeinem Konsens dringend etwas zu unternommen werden musste. Dann ist es aber eigentlich schon zu spät. In Portugal zum Beispiel hat man diese schlechte Erfahrung gemacht und reagiert deshalb jetzt anders. Es werden Mietobergrenzen festgelegt. Dafür werden aber denjenigen, die diese Mietobergrenzen einhalten, bestimmte steuerliche Erleichterungen zugesagt. Auch die Kosten für Versicherungen sinken sowie die Grundsteuer. Es ist ein Geben und ein Nehmen. Das halte ich für sehr vernünftig. 

Genossenschaften können nur dort kostengünstigen Wohnraum anbieten, wo sie auch zu entsprechenden Preisen Bauland erwerben und preisgünstig Wohnungen errichten können. Wie schaffen Sie den Spagat bei immer teureren Bodenpreisen und Vorschriften etwa zu barrierefreiem Bauen und beim Klimaschutz?

Der größte Kostenfaktur im Moment ist der Grund und Boden. Dort, wo die größte Nachfrage besteht, haben wir in den vergangenen sechs Jahren Preissteigerungen von hundert Prozent und sogar darüber verzeichnet. Wenn man auf diesen Grundstücken baut, kann man am Ende des Tages niemals günstigen Mieten gestalten. Nicht immer kann eine Kommune genügend Bauland ausweisen, um Abhilfe zu schaffen. In dem Fall muss die Kommune das Interesse haben, das Bauland nicht zum Maximalpreis zu verkaufen. Stattdessen sollte die so genannte Konzeptvergabe genutzt werden. Damit hält eine Kommune die Gestaltungsmöglichkeit in der Hand, wer zu welchen Miet-Konditionen dort wohnen kann. 

Warum klappt das oft nicht?

Es wird zwar viel über Konzeptvergabe und bezahlbares Wohnen gesprochen. Aber oft werden an denjenigen, die dort bauen, Auflagen gemacht, dass einem Hören und Sehen vergeht. Beispielsweise sollen sie sich an Infrastrukturmaßnahmen beteiligen. Unter dem Strich kommt dann heraus, dass trotz des Willens, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, das genaue Gegenteil passiert. 

Auch Klimaschutz und altersgerechtes Wohnen sind für sozial eingestellte Bauherren eine Herausforderung.

Wir stellen fest: Je höher die Anforderungen geschraubt werden, desto geringer ist die Möglichkeit des Mieters, die nötigen Kosten im Laufe des langen Wohnens einzusparen. Der höhere Standard kann auch nicht mehr gefördert, also kompensiert werden. Das ist EU-rechtlich verboten. Man darf nicht einen gesetzlichen Standard fördern. Beim barrierefreien oder barrierearmen Bauen sagen wir: Bitte alles mit Augenmaß. Es muss nicht unbedingt jede Wohnung barrierefrei sein. Wenn das Erdgeschoss barrierefrei ist, hat man schon überproportional Möglichkeiten für eine gar nicht so große Nachfrage.  Das gleiche gilt für den Klimaschutz. Wenn wir das Ziel der Klimaneutralität bis 2050, zu dem wir ja ganz klar stehen, erreichen wollen, dann brauchen wir zusätzliche Investitionen pro Jahr von 10 Milliarden Euro im vermieteten Bereich. Diese Investitionen rentieren sich weder für den Vermieter, noch sind sie vom Mieter in der Regel leistbar. Man wird sich deshalb über staatliche Unterstützung unterhalten müssen. Nicht für alle Mieter, aber für untere Einkommensschichten. Zudem halten wir es für Ziel führender und günstiger, wenn wir nicht das gesamte Haus dämmen. Fenster austauschen, Kellerdecken und Dach dämmen, das ist alles richtig. Trotzdem wird man immer noch Energie verbrauchen, und die sollte dann möglichst dezentral erzeugt werden. Da sind unsere Wohnungsunternehmen eher die Lösung als das Problem.

Wer bei uns arbeitet, kann das mit dem guten Gewissen tun, dass der Mensch und nicht der Profit im Vordergrund steht. Ihre Wohnungswirtschaft. #WohnWirklichkeit

Gepostet von Die Wohnungswirtschaft am Donnerstag, 23. April 2020