Neubau

Älter, bunter, weniger.

Mit diesem knackigen Slogan werden gemeinhin der demografische Wandel Deutschlands und die damit einhergehenden gesellschaftlichen Veränderungen und Herausforderungen anmoderiert. Gemeint sind die drei wesentlichen Prozesse des demografischen Wandels: Alterung, Internationalisierung und Schrumpfung der hiesigen Bevölkerung. Diese Prognose hat nichts an Gültigkeit verloren. Allerdings hat sie, auf den Wohnungsbau angewendet, zu deutlichen Fehleinschätzungen seitens der Politik sowie der Wohn- und Bauwirtschaft geführt. Unter dem Motto „Deutschland ist gebaut. Was wir haben, reicht aus“ wurde immer weniger gebaut und auch der soziale Wohnungsbau wurde sukzessive zurückgefahren.

Die Folgen sind bekannt. Bezahlbarer Wohnraum ist in weiten Teilen Deutschlands und vor allem in Ballungsgebieten zur Mangelware geworden. Dabei ist Wohnen ein existenzielles Gut. Kaum ein Thema hat die Menschen in den letzten Jahren so bewegt wie die Frage nach bezahlbarem Wohnraum.

Der Wohnungsmangel in Deutschland droht zum Dauerproblem zu werden. Bund und Länder versuchen mit Marktregulierung gegenzusteuern – mit mäßigem Erfolg. Eine durchdachte Bauoffensive könnte Abhilfe schaffen, frühere Fehleinschätzungen langfristig korrigieren und dringend nötigen neuen Wohnraum schaffen. Bezahlbaren versteht sich. Und trotzdem: So leicht ist es auch nicht. Wie viele große gesellschaftliche Herausforderungen ist auch diese komplex.

Eines der größten Probleme – vor allem in Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin, aber auch in kleineren Universitätsstädten – sind die steigenden Bodenpreise. Boden ist nicht vermehrbar. Wenn die Anfrage steigt, schießen die Preise in die Höhe.

Der Einfluss des Bodenpreises auf spätere Verkaufs- und Mietpreise ist enorm, die Steigerungsraten sind seit einem Jahrzehnt gigantisch. Laut der Baulandkommission stieg der Bodenpreis in den Jahren zwischen 2010 und 2018 bundesweit im Durchschnitt um 50 Prozent. In den Hotspots mitunter noch mehr.

Die hohen Bodenpreise sind eine Zutrittsbarriere. Baugenossenschaften scheiden in der Regel aus, wenn Bauland nur zum Höchstpreis vergeben wird. Kommunale Wohnbaugesellschaften können meist auch nicht mitbieten, kirchliche ebenso wenig.

Damit sind die Akteure auf dem Wohnungsmarkt aus dem Rennen, die einen erschwinglichen Mietpreis im Auge haben. Das Ergebnis sind teure Neubauprojekte, die von vornherein für eine solvente Klientel geplant werden. Und eins nicht schaffen: bezahlbaren Wohnraum.

Eine Möglichkeit, dem zu begegnen, ist die Konzeptvergabe. Bauland wir dann nicht mehr zum Markt- oder Höchstpreis vergeben, sondern man bewertet die von Investoren eingereichten Entwicklungskonzepte und entscheidet dann, inwiefern sie die vorher kommunizierten Anforderungen und Ziele der Kommune erfüllen.

Wer das am besten macht, bekommt den Zuschlag. Die Konzeptvergabe ist ein wichtiger Hebel, da sie einen direkten Einfluss auf den Bodenpreis hat.

Kommunen haben keinen Einfluss auf die Vergabe von privaten Grundstücken. Auch das ist ein wichtiges Thema der Baulandkommission. Der Konflikt zwischen dem Investor – der freie Hand haben möchte – und der Kommune – die aus Gesichtspunkten wie Stadtentwicklung und Versorgung heraus so viel Einfluss wie möglich auf das Wohnungsmarktgeschehen und den Bodenpreis nehmen möchte – ist ein verfassungsrechtlicher: Eigentumsrecht vs. die Belange des Gemeinwohls.

Klar sein sollte, dass von allen beteiligten Akteuren mehr denn je eine nachhaltige und sozialorientierte Stadtentwicklungs- und Bodenpolitik gefordert ist. Das Ankurbeln des Neubaus kann nur über erschwingliche Bodenpreise erreicht werden.